業界專訪：突破界限 重建工廈
關德仁(Brian)，一巴仙國際培訓集團及樂風集團資深營業董事，多年來涉足多個行業及社會服務領域，在近年亦成功將工廈改造，提升價值出售。筆者當日到訪百美工廠大廈的Lofter Square，雖說在資料搜集的過程中已知道項目活化後已變得美輪美奐，基本裝修設計也略有概念，但不少的別出心裁的設計和裝置配套實在令人眼前一亮。彷彿傳統工廈也可以升級改造，轉出無限可能。
命運總是要人兜幾個圈
其實所謂的匪夷所思的成就，種子早在成長的過程中早早埋下，Brian的經歷也是一樣。談到小時候的夢想，他說：「我希望長大後有一座大廈是由我命名的，我建構的。不過夢想這玩意很多時都是遙不可及，自問也沒想過自己可以做得到。」
中小學時是資訊科技爆發的年代，「電腦」風靡一代青年，Brian也不例外，1997年考上中文大學訊息工程學系，畢業後也「順理成章」當上了程式員，一級一級上，在青商的發展也如是。埋首工作的他，也沒想過自己的工作與建築有何關係。「畢竟，夢想和實際操作是兩碼子的事。」
不過，說到人生的轉捩點，大概是2003年進入了青年商會(青商)的經驗令他明白，人的發展不一定只有單一面向，可能性其實無處不在。這映照四年前他勉勵自己和他人的話，「用自己有限的經驗去限制自己未來無限的可能性非常不智，所以不應該未嘗試便說不能」他於是選擇創業、闖出一片天，過程中亦嘗試了開展不同行業的生意。
一創業就是地產？非也。他試過展開很多不同行業的生意，飲食業、個人發展課程、金融業等等，可能大家只見到他成功的案例，不過他也嚐過失敗的滋味。他反思失敗原因是自己沒有充足的準備就開始了一個業務。說到最失敗、最差的情況，他淡然應道：「其實也沒什麼大不了，只是蝕 了一點錢。我記得一位前輩跟我說『只要留得住條命，不要把命輸掉，其實什麼狀況也可以受得住，錢輸了他日一定可以賺回來的』」
Brian很喜歡聽成功人士的經驗之談，網誌也勉勵自己和他人「冇理由別人做到我做唔到，要成功便要跟成功人仕學習成功的方法」他相信只要掌握到別人成功的方法和心得，再加上自己的優勢，會更容易取得成功。
最成功的事業
問到地產事業是否他最成功的事業，他謙遜的說相比起他其他事業發展成果，地產項目也只是起步階段。「在2009年，我最核心的業務是地產投資課程，教授普羅大眾買樓的時候的心態、方法、技巧，分享一些財技、法律陷阱。普遍香港市民經常說難上車，但事實上，香港人並非不能買樓，不是沒有購買力，只是他們潛意識中覺得很難買樓，所以沒有做任何準備工夫，於是日復日埋首工作，然後抱怨難上車。
我的理念實踐跟青商一樣，要抓緊社會需要的缺口，然後提供解決方案。於是，地產課程令3000多人上課後發現原來上車也可以很容易，只是一直用錯了方法，最終也能上車。」
這個業務經營了九年，即使其間亦有不少競爭者模仿，最後也無以為繼，我們能夠維持的原因是因為「堅持」無論市好或市壞，那怕只有一位觀眾，我們也堅持舉辦講座，讓大眾認識我們，至今，已舉行268場免費講座，我想這份堅持不是那麼容易模仿。
9年來的地產課程讓他可以集合市場上龐大的買家力量。在青商他學到，一個人不能做些什麼，但一班人就有很大的力量。「在2010年，我們亦組成了大規模的住宅兵團，在沙田一個大型屋苑一口氣買了47個單位，龐大的議價能力令地產中介人也不敢小看這班買家。一有最優惠的單位就會即時給予我們，讓不同的青年人真的可以實踐置業的夢想，不用再埋怨社會。」
他調侃道：「比較起青商知識講座，主講了三十多遍其實也沒什麼大不了。」
危險與機會往往並存
政府實行了額外印花稅後，Brian便開展了工廈的發展項目，發現很多工廈都是一些浪費了的土地資源，而當時甚至近年社會上創業的氣氛非常濃厚，普遍青年人也希望從事和網絡有關的生意，而他們亦想找一個比較理想工作空間。舊式的工廠大廈過於殘舊，而寫字樓的商廈租金亦太貴，於是他們有傾向倒不如買一個設計豪華的優質工廈小型工作間，以方便自己以後的事業發展。
市場潮流共用工作空間跟工廈拆售項目根本概念是截然不同。一般使用共同工作空間項目的用戶都是資源較少的，他們希望透過共用空作空間的人脈網絡，「做到借力打力」，產生新的協同效應， 而選擇購買單位的創業者，一般已經有很清晰的業務理念，甚至乎不想被「偷橋」。於是，選擇購買一個自己的工作空間方便帶客戶、投資者到自己的工作室會議，感覺更專業。「於是，我們看準了這個社會需求」
跑贏大型地產發展商、小型投資者
Brian分析，分層式工廈活化項目不是大型地產發展商的胃口。大地產商主要做的項目是整棟的工業大廈，資源雄厚，買賣地的金額以數十億計，而這些2000、3000萬的發展項目 不足以養活牠們龐大的人手，規模太小。
對於小型投資者來說，進入工廈重建拆售項目的門檻其實也很高。
第一個門檻是選址的判斷。工廈本身的法例條文限制，一但買錯了受限制發展的物業，儘管成功活化，日後也難以出售，無市場承接。同時，Brian認為市區工廈、近地鐵站、周邊有商業區發展，項目才會有優勢。
第二個門檻在於法律知識及經驗，在重建後單位需要分契、拆售。其實需要符合消防及屋宇署的要求。他自言：「多次跟屋宇署及消防部門進行會議的經驗讓整個團隊明白及掌握有關條例對於工廈項目的要求。」
第三個門檻是在活化後，如何進行銷售的市場策略。很多人，包括我們的市場競爭者及模仿者，以為把單位分拆自然就會有人買，但往往都事與願違。他指出所以發展項目可以百分百出售是在銷售的市場策略的功夫。「我們的售樓書由內部設計師設計而成，十分精美。而我們的發展項目亦有售樓廠、示範單位提供。根本一般投資者實在難以跟足我們的做法。在分銷方面，我們跟利嘉閣是策略夥伴，他們可以獨家取得我們發展的單位，而我們亦能夠提供人手去為每一區利嘉閣的銷售人員作培訓及講解這一類型新的產品。如此龐大的銷售關係網絡，令我們的項目是100%可以完全出售。即使有抄襲，但他自信道：「我們項目的發展一直不斷完善，甚至計劃引入智能系統管理，當中的精髓和變化局外人是無法掌握的。」
雖然在Brian眼中地產項目不是最成功，但也不遠矣。百分百出售的比例就是最的證明，超過八成的買家都是用家，而投資收租的回報也可達3-4厘，轉售亦有價有市。面對媒體抹黑說工廈拆售是作居住用途，他侃侃而談說跟管理公司、銷售方做好把關及舉報工作。在展示的單位中可見，工業，概念不再停留在嘈雜、 骯髒 的理解，其實所謂工業只是一個「投入、過程及產出」的程序。造皮革、攝影、音樂也可以是工業。「思維影響行為，行為影響結果，要改變結果，首先要改變思維」大概是次採訪顛覆了我對工廈的印象，工廈也可以很高檔次、後現代、後工業。
後記：
訪問前國際青年商會香港總會會長關德仁參議員，實在是非常難得的體驗，可以從他學習到正能量思考、敏銳的觀察能力，雖然訪問開初是戰戰兢兢，但我可以感受到他作為領袖的親和力。不過因青商非本文單一對象，過程中筆者要稱Brian實在尷尬，下次會面的時候還是叫Past NP吧~
VR遊工廈
鳴謝：Lofter Square
撰文：洪倩茹