VR短片 Archives - 太平山青年商會
312
archive,tag,tag-vr,tag-312,theme-stockholm,woocommerce-no-js,ajax_fade,page_not_loaded,,select-child-theme-ver-1.0.0,select-theme-ver-3.1,popup-menu-text-from-top,wpb-js-composer js-comp-ver-4.11.2.1,vc_responsive

VR短片

承傳·創新 考察保育中環項目(上)

中區警署建築群的保育工程已進行多年,終於在今年五月底以「大館」之名正式向公眾開放。「大館」由香港賽馬會斥資 38 億進行活化工程,是香港歷來最大規模的保育項目。建築群由三部分組成,包括中區警署、中央裁判司署及域多利監獄,三個部分均在 1995 年被列為法定古蹟。而現今的活化項目一共保留 16 座歷史建築,並加建兩座由外國知名建築師 Herzog & de Meuron 設計的新大樓,作為藝術展覽場地。 https://youtu.be/QMkmfiddxlM 開埠初期的法治中心 英國於 1841 年佔領香港島後,便在港島北岸設立維多利亞城。政府行政機關設於中環;陸軍軍營及海軍船塢則設於金鐘一帶(舊稱鐸吔,即音譯 Dockyard);而上環一帶則是華人聚居地及市集。 自佔領後,殖民政府迅速拍賣銅鑼灣至中環的臨海用地,商家洋行蓋起大大小小的貨倉、辦工樓及碼頭,以作為對華貿易的據點。而大部分的建築物為臨時性,貨倉是木搭的,屋頂又以茅草蓋成,最多只有石砌的地基,就連新到任的港督也只是住在臨時住所,直至 1855 年港督府於中環政府山落成為止。 在太平山山腳眾多臨時建築之中,有一座石砌外牆的堅固建築物矗立在中環西面的山崗之上, 這就是由威廉‧堅(William Caine)設立的域多利監獄,是香港第一座公共建設。 威廉‧堅是一名英軍陸軍上尉,1841 年來港後便被委任為香港首任總巡理府(裁判司),掌管香港島的治安工作,手握執法及司法大權。開埠初期香港治安情況不甚理想,不但海賊猖獗,而且經常有逃避滿清追捕的罪犯來港,固威廉‧堅在中環設置的監獄可謂客似雲來。而被威廉‧堅關押在監獄的多為華人罪犯,及少量外籍犯事者和士兵。 除此之外,威廉‧堅亦於監獄旁設置臨時的巡理府(中央裁判司署的前身),並在 1847 年於亞畢諾道現址重建第一代中央裁判司署,用作審理殖民地的案件。而於 1844 年成立的警隊正倡議重建域多利監獄,並在此建設警署。自此,一個象徵殖民地法治核心的中區警署建築群的雛形便告形成。 最早期的香港島繪圖(1843 年),山崗上標示為監獄的正是最早期的域多利監獄。除了建設監獄外,威廉·堅亦在 1844 年促成香港警隊的成立, 他亦於 1854 至 1859 之間擔任香港輔政司及在 1859 年擔任署理港督。中環半山堅道(Caine Road)便是以他的姓氏命名。   現存香港最古老的殖民地西式建築,是位於香港公園內的茶具博物館, 是少數於 1844 年落成的非臨時性建築。其前身是三軍司令官邸,是駐港英軍總司令的住處及辦公大樓,外觀樸實,沒有花巧的裝飾。   建築群初具規模 1860 年九龍半島納入英國版圖,再加上當時有不少華人為逃避太平天國之亂而南來香港,華洋人口及西方商貿旅客不斷增加。中環的商業、文娛及社區配套設施逐漸完善,畢打街鐘樓(1862 年)、香港大酒店(1868 年)、第一代香港大會堂(1869 年)、柏拱行(1880  年)等建築相繼落成,殖民地不再是初期到處一兩層簡單臨時建築的模樣。 由於人滿為患,域多利監獄於 1858 至 1864 年在舊監獄後方大規模建成五座相連、放射式排列的三至四層監倉,以監禁更多犯人。監獄中部設置塔樓,高高在上,易於監控囚犯活動, 現時附於監獄圍牆的更樓(名紫荊樓)及監獄 D 倉正是 1864 年落成。當時每個監倉只可囚禁一人或三人,卻不可以囚禁兩人以確保囚犯人身安全。1870   年代正值日本明治維新改革期間, 現代化的域多利監獄更吸引了日本當局派遣官員來港對域多利監獄進行考察,汲取經驗知識。 中區警署在舊監獄原址建成,於 1864 年落成啟用。當時警署設有三層高的營房大樓,並將前方空地作檢閱及操練用途,兩者皆一直保留至今(營房大樓在 1905 年加建一層成為今日的模樣)。此時殖民地建築外貌仍偏向於功能性,營房大樓的遊廊便是有利於通風遮陽之用,亦是長官們對操場的看台,而外觀上則較少裝飾性的雕刻細節。   殖民地建設的高峰期 1898 年,滿清與英國《簽署展拓香港界址專條》,九龍北部及新界正式租借予英國 99 年。此時香港島已經逐漸趨向繁榮穩定,殖民地政府亦加緊建設香港。中環至上環的大規模填海工程於 1900 年代完成,中環海濱由寶寧海旁(今德輔道中)移出至干諾道中。而中環的政治商業中軸線亦告成形,由政府山、匯豐銀行總行,經皇后像廣場延伸至海旁的一條軸心,突顯殖民政府倚重商業的政策。此時香港已經逐漸成為遠東一大商貿城市。 中區警署建築群亦不斷擴建以應付需求。放射型的監獄經歷數次改建以增加監倉,包括現今A、B、C 及 E 倉就在 1900 年代落成;第二代中央裁判司署於 1914 年在原址重建成今天的模樣;政府亦收購了荷李活道一帶的唐樓,並於 1919 年建成簇新的警署總部大樓;今天位於荷李活道入口及亞畢諾道交界處的三棟長官宿舍則於 1880 年代至 1900 年代先後建成。 殖民建築物此時已不再是只為滿足於基本功能性的需求,而是作為宣示威權及勢力的象徵。在這時期於香港島落成的公共建築物大多氣勢十足。例如第二代中央裁判司署面向亞畢諾道的立面及警署總部大樓面向荷李活道的立面便有不少精緻的細節,而外觀有仿希臘神廟式的大形柱廊設計,使人感覺法庭和警署高高在上,有無上權威,進入法庭和警署的人只有更覺渺小。這類仿希臘神廟式的公共建築在西方的法庭、圖書館、國會等非常常見,而香港舊立法會大樓亦有同樣的設計。 節錄自 1843 年(左上)、1901 年(右上)、1936 年(左下)及 1957 年(右下)的中區地圖, 可見中區警署建築群規模的轉變。1957 年的地圖與今天變化不大,標示為紅色的建築物曾經是域多利監獄的附屬建築物,今天已經改建作其他用途,不再是中區警署建築群一部份。   戰後的發展直到今天 https://youtu.be/F2DqNY4Wf1E 可惜,二戰期間域多利監獄塔樓及部分監倉被炸毀,最古老的放射型監獄只剩下 D 倉保存至今。隨著荔枝角女子監獄、赤柱監獄於 1930 年代落成,域多利監獄於戰前後轉為羈留監倉,至八十年代改為收容難民及非法入境者為主,直至 2006 年結役。 而中央裁判司署則於戰時逃過一劫,戰後改為審判罪犯用途,不少日本戰爭罪犯均在此被審判定罪。自六七十年代起,中央裁判司署轉為只審理警隊刑事偵緝處及廉政公署調查的案件, 包括轟動一時的葛柏案。 中央裁判司署於 1979 年正式關閉,其後曾成為警察及入境處的會所埸地,一直至 2004 年。 至於自從警察總部在 1950 年代搬到灣仔軍器廠街的新警察總部後,中區警署便降格成為港島區的警署總部,並一直使用直至 2004 年正式關閉。 隨後賽馬會於 2007 年至 2010 年間數次修訂保育方案,終於於 2011 年正式展開工程直至現今正式開放!活化後的建築群不再只立於高牆之後,令大眾也可以親自一探究竟。整體規劃保留了大部分建築,亦同時串連了中區警署及域多利監獄的檢閱廣場及監獄操場。群眾可於營房大樓及總部大樓閒逛小店食肆,亦可於新建的藝術大樓欣賞展覽,同時欣賞百年的殖民歷史建築。 面向荷李活道的中區警署總部大樓氣勢非凡。建於 1919 年的總部大樓,有宏偉的外觀及精緻的裝飾細節。   總部大樓的另一面面向檢閱廣場,外觀稍為簡約,牆身以紅磚砌成。 營房大樓建於 1863 年,原為三層高。於 1905 年加建一層。早年建成的殖民地建築以功能實用性為主。   中央裁判司署的側門入口。 中央裁判司署設於基坐面向亞畢諾道的門口。這道麻石外牆門口是婚攝取景熱門地方。 中央裁判司署的希臘式柱廊。 域多利監獄紅磚英式監倉之間的通道。   參考資料: 1.Mapping Hong Kong : a historical atlas 2.Central Police Station Compound Conservation and Revitalisation - EIA Report   撰文:會員 黃洪銓 建築師 Facebook專頁: https://www.facebook.com/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%8E%A2%E5%8F%A4-Hong-Kong-Heritage-Exploration-391245877881495/ 香港大學建築學文學士(榮譽) 香港大學建築學碩士 香港建築師學會會員 香港註冊建築師

業界專訪:突破界限 重建工廈

關德仁(Brian),一巴仙國際培訓集團及樂風集團資深營業董事,多年來涉足多個行業及社會服務領域,在近年亦成功將工廈改造,提升價值出售。筆者當日到訪百美工廠大廈的Lofter Square,雖說在資料搜集的過程中已知道項目活化後已變得美輪美奐,基本裝修設計也略有概念,但不少的別出心裁的設計和裝置配套實在令人眼前一亮。彷彿傳統工廈也可以升級改造,轉出無限可能。 命運總是要人兜幾個圈 其實所謂的匪夷所思的成就,種子早在成長的過程中早早埋下,Brian的經歷也是一樣。談到小時候的夢想,他說:「我希望長大後有一座大廈是由我命名的,我建構的。不過夢想這玩意很多時都是遙不可及,自問也沒想過自己可以做得到。」 中小學時是資訊科技爆發的年代,「電腦」風靡一代青年,Brian也不例外,1997年考上中文大學訊息工程學系,畢業後也「順理成章」當上了程式員,一級一級上,在青商的發展也如是。埋首工作的他,也沒想過自己的工作與建築有何關係。「畢竟,夢想和實際操作是兩碼子的事。」 不過,說到人生的轉捩點,大概是2003年進入了青年商會(青商)的經驗令他明白,人的發展不一定只有單一面向,可能性其實無處不在。這映照四年前他勉勵自己和他人的話,「用自己有限的經驗去限制自己未來無限的可能性非常不智,所以不應該未嘗試便說不能」他於是選擇創業、闖出一片天,過程中亦嘗試了開展不同行業的生意。 一創業就是地產?非也。他試過展開很多不同行業的生意,飲食業、個人發展課程、金融業等等,可能大家只見到他成功的案例,不過他也嚐過失敗的滋味。他反思失敗原因是自己沒有充足的準備就開始了一個業務。說到最失敗、最差的情況,他淡然應道:「其實也沒什麼大不了,只是蝕 了一點錢。我記得一位前輩跟我說『只要留得住條命,不要把命輸掉,其實什麼狀況也可以受得住,錢輸了他日一定可以賺回來的』」 Brian很喜歡聽成功人士的經驗之談,網誌也勉勵自己和他人「冇理由別人做到我做唔到,要成功便要跟成功人仕學習成功的方法」他相信只要掌握到別人成功的方法和心得,再加上自己的優勢,會更容易取得成功。   最成功的事業 問到地產事業是否他最成功的事業,他謙遜的說相比起他其他事業發展成果,地產項目也只是起步階段。「在2009年,我最核心的業務是地產投資課程,教授普羅大眾買樓的時候的心態、方法、技巧,分享一些財技、法律陷阱。普遍香港市民經常說難上車,但事實上,香港人並非不能買樓,不是沒有購買力,只是他們潛意識中覺得很難買樓,所以沒有做任何準備工夫,於是日復日埋首工作,然後抱怨難上車。 我的理念實踐跟青商一樣,要抓緊社會需要的缺口,然後提供解決方案。於是,地產課程令3000多人上課後發現原來上車也可以很容易,只是一直用錯了方法,最終也能上車。」 這個業務經營了九年,即使其間亦有不少競爭者模仿,最後也無以為繼,我們能夠維持的原因是因為「堅持」無論市好或市壞,那怕只有一位觀眾,我們也堅持舉辦講座,讓大眾認識我們,至今,已舉行268場免費講座,我想這份堅持不是那麼容易模仿。 9年來的地產課程讓他可以集合市場上龐大的買家力量。在青商他學到,一個人不能做些什麼,但一班人就有很大的力量。「在2010年,我們亦組成了大規模的住宅兵團,在沙田一個大型屋苑一口氣買了47個單位,龐大的議價能力令地產中介人也不敢小看這班買家。一有最優惠的單位就會即時給予我們,讓不同的青年人真的可以實踐置業的夢想,不用再埋怨社會。」 他調侃道:「比較起青商知識講座,主講了三十多遍其實也沒什麼大不了。」   危險與機會往往並存 https://youtu.be/Hnu3BQPczuI 政府實行了額外印花稅後,Brian便開展了工廈的發展項目,發現很多工廈都是一些浪費了的土地資源,而當時甚至近年社會上創業的氣氛非常濃厚,普遍青年人也希望從事和網絡有關的生意,而他們亦想找一個比較理想工作空間。舊式的工廠大廈過於殘舊,而寫字樓的商廈租金亦太貴,於是他們有傾向倒不如買一個設計豪華的優質工廈小型工作間,以方便自己以後的事業發展。 市場潮流共用工作空間跟工廈拆售項目根本概念是截然不同。一般使用共同工作空間項目的用戶都是資源較少的,他們希望透過共用空作空間的人脈網絡,「做到借力打力」,產生新的協同效應, 而選擇購買單位的創業者,一般已經有很清晰的業務理念,甚至乎不想被「偷橋」。於是,選擇購買一個自己的工作空間方便帶客戶、投資者到自己的工作室會議,感覺更專業。「於是,我們看準了這個社會需求」   跑贏大型地產發展商、小型投資者 https://youtu.be/L21rcp8KXCI Brian分析,分層式工廈活化項目不是大型地產發展商的胃口。大地產商主要做的項目是整棟的工業大廈,資源雄厚,買賣地的金額以數十億計,而這些2000、3000萬的發展項目 不足以養活牠們龐大的人手,規模太小。 對於小型投資者來說,進入工廈重建拆售項目的門檻其實也很高。 第一個門檻是選址的判斷。工廈本身的法例條文限制,一但買錯了受限制發展的物業,儘管成功活化,日後也難以出售,無市場承接。同時,Brian認為市區工廈、近地鐵站、周邊有商業區發展,項目才會有優勢。 第二個門檻在於法律知識及經驗,在重建後單位需要分契、拆售。其實需要符合消防及屋宇署的要求。他自言:「多次跟屋宇署及消防部門進行會議的經驗讓整個團隊明白及掌握有關條例對於工廈項目的要求。」 第三個門檻是在活化後,如何進行銷售的市場策略。很多人,包括我們的市場競爭者及模仿者,以為把單位分拆自然就會有人買,但往往都事與願違。他指出所以發展項目可以百分百出售是在銷售的市場策略的功夫。「我們的售樓書由內部設計師設計而成,十分精美。而我們的發展項目亦有售樓廠、示範單位提供。根本一般投資者實在難以跟足我們的做法。在分銷方面,我們跟利嘉閣是策略夥伴,他們可以獨家取得我們發展的單位,而我們亦能夠提供人手去為每一區利嘉閣的銷售人員作培訓及講解這一類型新的產品。如此龐大的銷售關係網絡,令我們的項目是100%可以完全出售。即使有抄襲,但他自信道:「我們項目的發展一直不斷完善,甚至計劃引入智能系統管理,當中的精髓和變化局外人是無法掌握的。」 雖然在Brian眼中地產項目不是最成功,但也不遠矣。百分百出售的比例就是最的證明,超過八成的買家都是用家,而投資收租的回報也可達3-4厘,轉售亦有價有市。面對媒體抹黑說工廈拆售是作居住用途,他侃侃而談說跟管理公司、銷售方做好把關及舉報工作。在展示的單位中可見,工業,概念不再停留在嘈雜、 骯髒 的理解,其實所謂工業只是一個「投入、過程及產出」的程序。造皮革、攝影、音樂也可以是工業。「思維影響行為,行為影響結果,要改變結果,首先要改變思維」大概是次採訪顛覆了我對工廈的印象,工廈也可以很高檔次、後現代、後工業。 後記: 訪問前國際青年商會香港總會會長關德仁參議員,實在是非常難得的體驗,可以從他學習到正能量思考、敏銳的觀察能力,雖然訪問開初是戰戰兢兢,但我可以感受到他作為領袖的親和力。不過因青商非本文單一對象,過程中筆者要稱Brian實在尷尬,下次會面的時候還是叫Past NP吧~   VR遊工廈 https://youtu.be/Ww37-Fs7nSY   鳴謝:Lofter Square 撰文:洪倩茹